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[INFO] 전세사기 예방과 생활속 절세법
빌라왕, 깡통전세 등 요즘 전세사기 사태로 인해 세상이 떠들썩하다. 대책과 제도마련이 시급하지만, 나부터 알고 대응하는 것이 더 우선일 터. 어떻게 하면 전세사기를 예방하고 생활 속 세금을 줄일 수 있을까.
서민주거안정에 기여해온 전세제도가 요즘 범죄수단으로 전락해 사회문제가 되고 있다. ‘빌라왕’을 넘어 ‘건축왕’까지, 이런 사기집단에 보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매로 넘어가는 등 피해자들의 고통이 커지고 있다. 최근 부동산 불법행위 단속을 강화하고 전세사기 예방교육을 실시하는 등 지자체별로 대책마련에 나서고 있다. 전세 구하기 전 알아둘 것은 무엇이며, 전세사기 예방을 위해 어떤 부분을 유의해야 하는지 알아보자.
1. 부동산 계약 전후 부동산등기부등본을 확인해라!
부동산등기부등본은 ‘대한민국 법원 인터넷 등기소’에서 열람, 발급받을 수 있다. 부동산 계약 전후 반드시 부동산등기부등본을 확인해야 한다. 특히 부동산등기부등본 열람시 ‘신청사건 처리 중’으로 표시되어 있다면, 즉시 계약을 중지해야 한다. ‘신청사건 처리 중’이라는 표시는 해당 부동산에 대한 등기절차(소유권이전, 근저당, 가압류 등)가 진행 중이라는 것을 의미한다. 근저당이 없는 사실을 확인하고 잔금을 치렀다면 그 즉시 전입신고를 해야 한다. 동사무소에 갈 시간이 없다면, ‘정부24’를 통해 온라인이라도 신고를 해야 대항력을 가질 수 있다.
2. 국세&지방세 완납증명서를 요구하라!
국세, 지방세는 임차권등기보다 선순위 채권이다. 따라서 집주인의 국세, 지방세 체납이 있는지 확인이 필요하다. 다만, 실제 요구하기에는 껄끄러운 부분이 있기에 전세자금대출을 위한 은행 제출용이라고 하며 요청하면 된다.
3. 시세대비 전세가율 80%이상인 집은 피해라!
깡통전세를 피하라는 뜻이다. 전세금을 못 받게 되는 최악의 경우, 경매에 넘어 가더라도 전세금을 지킬 수 있는 마지노선이 필요하다. 특히나 집값 하락기에는 전세가율 80% 이하로 보는 것이 안전하다. 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 부동산 시세 조회가 가능하니 시세를 알아보고 판단해야 한다.
4. 전세보증금 반환보증보험에 가입하라!
전세보증금 반환보증보험은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 주택도시보증공사의 보증상품이다. 수도권은 전세보증금 7억원 이하, 수도권외부 지역은 5억원 이하가 해당된다. 집주인과 관계가 원만하지 않고 교류가 원활하지 않다면 꼭 가입하기를 권한다.
5. 임차권등기 여부를 확인해라!
부동산등기부등본에 임차권등기가 되어 있다면 그 집은 아무리 싸게 나오고, 조건이 좋더라도 피해야 한다. 세입자와 집주인간의 분쟁이 있던 집이기 때문이다. 나의 전 재산일 수 있는 전세금을 집주인이 주지 않는다면 향후 소송으로 번질 수 있는 가능성이 있다. 임차권등기가 되어 있다면 반드시 피하는 게 상책이다.
등기부등본 내용은 크게 표제부, 갑구, 을구로 크게 나뉜다. 인터넷등기소 자료센터에 따르면, ‘표제부는 표시란과 표시번호란으로 나누어지며, 표시란에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항을, 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기재한다. 표시란의 기재에 의하여 목적부동산의 동일성이 표시되고 특정된다’로 설명되어 있다. 다시 말해 표제부는 건물의 형태를 나타내는 부분이다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 나타낸다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권에 관한 사항을 기록한다. 간단하게
이 세 가지 용어만 알고 있어도 도움이 된다.
[대한민국 법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr]
6. 특약사항이 많은 경우 피하라!
특약사항은 일반적으로 자신의 권리를 추가로 주장하기 위해서 계약서에 넣는 조항이다. 이러한 특약이 많은 집은 임대인이 까탈스러운 경우가 많다. 특히나 원상태유지 조건이 있는 경우, 원상복구를 요구하거나 보증금 돌려줄 때 일부 금액을 수리비라 말하고 적게 주는 경우가 비일비재하다. 금액이 소액이라 소송하기도 애매하고, 원상복구비를 감하고 지급하는데 동의 하지 않으면, 전세금을 안준다고 협박하는 일이 많아 울며겨자 먹는 심정으로 일부 금액을 못 받는 경우가 많다. 일부 악덕 임대인은 이것을 이용하기도 한다.
7. 거래가 잘되는 지역에 집을 구하라!
전세금은 만기시 잘 돌려받아야 하는데, 대부분 새로운 임차인의 돈을 받아 줄려는 임대인이 대부분이다. 그렇기 때문에 주변에 전세나 월세 수요가 많은 지역에 집을 구해야 만기 때 큰 문제없이 전세금을 돌려받을 수 있다는 사실, 꼭 명심하자.
전세 뿐만 아니라 월세 계약시도 챙겨봐야 할 점이 비슷하다. 첫째, 만기시 내 보증금을 돌려받을 수 있는가를 확인해야하고, 둘째, 전셋집의 실매매가를 확인해봐야 한다. 셋째, 전세보증보험에 가입해야 한다. 특히 빌라나 단독주택의 경우 더욱 필요하다. 넷째, 현상유지 조건, 원상태 복구조건 등 특약사항에 주의해야한다. 이때, 생활에서 발생하는 하자에 대해서는 책임지지 않겠다는 문구를 넣는 게 유리하다. 다섯째, 임차권 등기유무를 확인해야 한다.
위 주의할 점 외 실제 집을 계약할 때 중요하게 체크해야할 부분이 있다. 부동산 계약시 본인이 아무리 잘 안다고 자신하더라도 두명 이상이 가서 계약하길 추천한다. 한명이 가서는 분위기나 기분에 휩쓸려 정작 체크해야할 부분을 놓치는 경우가 있다. 한명은 계약서를 확인하고 나머지 한명은 주변상황을 정리하는 등 역할분담이 필요하다. 마지막으로 가장 중요한 것은 반드시 집주인과 직접 계약해야 한다는 것. 집주인과 계약시 신분증을 꼭 확인해야하며, 어쩔 수 없이 대리인과 계약해야하는 경우에는 위임장과 대리인 신분증을 확인하는 것은 물론 집주인과 꼭 통화한 후 계약을 진행해야 한다. 또한 위임장, 인감증명서, 인감도장을 잘 체크해야한다. 인감증명서에 날인된 도장과 실제 들고 온 도장이 다른 경우가 간혹 있으므로 꼭 확인하길 바란다.
부동산 절세방법 어떻게?
매수나 매도 등 부동산 계약시 알면 절세효과를 누릴 수 있는 팁이 있다. 바로 재산세 부과기준일에 맞춰 계약하는 것이다. 부과기준일은 6월 1일로, 만약 집을 5월 31일에 팔면 매도인에게는 좋지만, 매수인은 재산세를 부과받기 때문에 좋지 않다. 따라서 매도는 6월 1일 이전, 매수는 6월 1일 이후에 계약해야 절세효과를 누릴 수 있다. 만약 계약과 잔금 치르는 날이 다른 경우 실제 잔금이 지급되는 날이 재산세 부과기준이 된다는 사실도 기억해두자. 매도시 1년에 2건 이상의 부동산을 매도하였을 경우 양도소득세가 합산 과세되므로 1년에 1건씩 매도해야 한다. 마지막으로 장기보유 특별공제도 잊지말고 활용해야 한다. 2년 보유 후 매도할 경우는 공제가 없지만 3년 보유 후부터는 장기보유특별공제가 적용되어 세금부담이 크게 줄어든다. 1세대 1주택자 비과세조건도 잊지 말자. 나의 소중한 재산을 지키기 위해서는 어렵고 귀찮더라도 부동산 계약시 체크할 것들과 절세방법 등을 꼼꼼히 따져 확인해보는 지혜가 필요하다.
• 재산세 부과 기준일을 확인하자!
• 1년에 2건 이상 부동산을 매도하지 말자!
• 장기보유 특별공제를 확인하자!
• 1가구 1주택자 비과세를 활용하자!
