유치권 해결해야 건물이 살아난다

- 자본주의를 이해하라

투자는 언제나 성공하는 것이 아니다. 때로는 큰 위험을 안고 뛰어들어야 하고, 실패하기도 한다. 또 어떨 때는 긴 세월 인내하며 그 결과를 기다려야 한다. 훌륭한 건물 투자는 지역사회에 활기찬 변화를 불러일으킨다. 죽은 건물이었던 관악 위버폴리스를 살린 이야기는 그러하다.

조선시대 왕족 & 권력자 명당 땅 사다

세월이 흐르면서 내가 운영하는 신흥폴리테크도 점점 성장했다. 공구상가 특성상 한두 명의 직원이 대다수지만, 나는 10여 명 직원의 삶을 계속 해서 보장해 줄 수 있는 무기가 필요했다. 그러던 어느 날이었다. 고종사촌 동생이 서울 종로 원남동에 건물을 샀는데 잔금 치를 형편이 안 된다며 내게 인수해 달라는 부탁을 했다. 나는 확인도 하지 않고 맡아주겠다고 말했다. 그곳은 조선시대 왕족이나 권력자가 살던 곳이었고 그 사대문 땅과 건물을 내가 소유한다는 것은 흥분 그 자체였다. 그런데 건물을 확인하러 가보니 대로변은 맞는데 고가도로가 건물 정면을 막고 있어 별 메리트가 없어 보였다. 하지만 약속은 약속. 그렇게 잔금을 치르었다. 그러다 생각해보니 당시에 나는 몸도 별로 안 좋은 상태고 자식은 넷이나 두고 있던 상황이었다. 문득 아내에게 어디에 뭔가 있는지는 알려 주어야 내가 잘못 되어도 자식 넷 데리고 아내는 살아 갈 수 있지 않을까 하는 생각이 들었다.

나도 모르게 시작된 대기업과 힘겨루기

시간이 조금 흘러 나는 아내를 데리고 건물을 보러 갔다. 하지만 그곳에서 그 건물을 찾지 못하고 한참을 헤매었다. 알고 보니 그 사이 고가도로가 철거되었고 주변은 휑해져 있었다. 그 순간 나는 이 건물만으로는 미래 가치가 없다는 판단을 한다. 건물 옆 땅까지 보유해야 향후 가치가 있을 거라는 생각에 건물을 인수한지 한 달 만에 바로 옆 땅 33평을 추가로 매입했다. 그런데 이 33평 땅이 뒤에 있던 D그룹 모회장 생가 땅을 알박기 하는 아주 중요한 땅이었다. 그리고 등기이전 하기 전 D그룹 동생 회사인 N회사에서 땅을 팔라는 연락이 왔다. 나는 33평 땅에 50평 건물까지 매입할 것을 제안했지만 협상은 결렬되었다. N회사 측은 주변 건물 철거 후 주차장을 만들며 나와 힘겨루기를 시작했다.

부동산 보는 눈, 나무가 아닌 숲을 보라

그러나 나는 두려움이 없었다. 확신을 가지고 오히려 호전적으로 건물에 임대를 주고 추가로 주변 40평 땅까지 사서 N회사의 땅 개발 시 내 땅이 꼭 필요하도록 주변을 포위했다. 그렇게 기다리던 어느 날 드디어 N회사의 대표가 나를 찾아왔다. 2시간가량 논의했지만 재벌을 이기기는 힘들었다. 결국 평당 5천만 원, 총 64억에 매도하게 되었다. 그 결과 나는 투자 대비 약 300~400% 수익을 올렸다. 많은 우여곡절 끝에 두 세배 높은 가격에 팔수 있었던 것은 그 주변 땅이 개발 될 수 있다는 확신으로 추가 매입 했던 것이 적중했기 때문이다. 이는 큰 산속에서 나무 한 그루만 보지 않고 주변 숲을 같이 보는 것과 같다. 그렇게 나는 건물과 땅을 팔아 든든한 자본을 손에 쥐게 되었고 또 이 자본을 바탕으로 은행을 활용한 레버리지를 사용 할 수 있게 되었다.

때로는 실패로 답답해지는 상황온다

투자가 늘 성공하는 것이 아니다. 부동산 투자를 잘못하면 자산이 묶여 버린다. 어느 날 사촌으로부터 부산에 시행 사업 하던 곳을 소개받았다. 사촌은 동산건설이 저축은행 6곳으로부터 약 600억을 대출받아 부산 서면에서 시행하다 스톱한 주변 땅을 사서 공동 사업을 하자고 했다. 나는 동산건설로 일부 땅을 사고, 내가 세운 신흥씨앤디는 매매 예약 가등기를 해 두었다. 훗날 매매 예약 가등기로 장시간 묶인 자금은 회수하는 날이 오지만, 그 과정은 괴로운 날들 의 연속이었다. 나의 동업자는 공동 사업에 전념하지 않고 자기 살 궁리만 하던 몹쓸 사람이었다. 1차 가등기, 2차 우리 법인으로 계약 후 나는 수년간 허송세월을 보내야 했다.

서울대 입구역 6번출구 근처에 위치한 관악위버폴리스는 8차선 교차로에 위치해 있다.

하이 리스크 하이 리턴. 할 때는 과감하게

그런데 고종사촌으로부터 부산에 묶인 자금을 한 번에 상쇄할 수 있는 투자정보를 듣게 된다. 서울 관악구 서울대입구역에 ‘위버폴리스’라는 지하 6층, 지상 20층의 주상복합 아파트가 부도가 나서 유치권 행사 중인데, 대한주택보증공사의 법원에서 조사한 부동산 감정평가액 500억대 건물이 187억에 나왔다는 정보였다. 유치권자가 수의계약이 가능한 시점으로 계약금 20억만 투자 하면 물건을 쥘 수 있다는 것이었다. 한번 보기나 하자고 해서 가서 보니 유치권을 주장하는 붉은 현수막이 걸린 흉흉한 건물이었다. 반면 그때가 저녁 6시 퇴근 시간 무렵이었는데 사람들이 나를 치고 갈 정도로 유동 인구가 많았다. 나는 20억 정도 없어도 망하지 않겠다는 생각에 투자하기로 마음을 먹었다. 그날 새벽 4시까지 계약 문서를 작성한 후 위버폴리스에 손을 담그게 된다.

큰 건물 얻었어도 유치권 문제 남아

나는 큰 위험을 무릅쓰고 위버폴리스 상가 건물을 얻었지만 건물은 미완성이었다. 유치권 관련자와 우리 법인 신흥씨앤디 공동으로 대한주택공사와 수의계약을 체결할 때 우리 회사는 201호~210호까지 직접 계약을 했다. 참고로 위버폴리스 건물은 2개 동으로 A동은 201호부터 208호, B동은 209호부터 217호까지였다. 이에 나머지를 매입해야 제대로 된 업체와 계약을 할 수 있고 임대 수익을 낼 수 있다는 판단이 들었다. 결국 나는 나머지 상가를 매입하기로 한다. 하지만 계약한 업체는 임대도 안 되는 211호, 212호, 214호, 217호를 팔겠다고 고집을 부렸다. 또 그걸 산다 해도 213호, 215호, 216호가 문제였다. 이 3개 상가는 최초 분양자라 가격이 만만치 않았고. 213호는 B동 최고 요지에 자리해 매입이 쉽지 않았다.

300억 자산 늘려준 하이리스크 투자

할 수 없이 3층 요지 2칸을 주는 조건으로 매입하고, 나머지도 최초 분양가에서 일부 추가로 더 주는 조건으로 나는 2층 A동과 B동 전체를 손에 쥐었다. 만약 이빨 빠진 상가를 그냥 놔두었으면 오늘날 위버폴리스는 별 볼일 없는 상가로 남았을 것이다. 솔직히 위버폴리스 투자는 투자금 20억 원을 잃을 수도 있었던 위험한 투자였다. 아마 일반적인 사고로는 이해가 불가능할 것이다. 하이리스크 하이리턴이라는 말이 바로 여기에 해당된다. 이후 우여곡절도 많았지만, 투자는 성공적이었고 추가 자금 투입 등으로 나는 위버폴리스로만 약 300억의 자산을 늘릴 수 있었다.

죽은 건물 살리기 위한 고군분투

건물에 큰 자산을 투자했으나 분양받은 사람들은 드문드문했고 대부분 건물에 관심 없었다. 즉, 건물을 발전시키기 위한 요원이 부족했다. 게다가 건물은 부도에 유치권까지 흉물로 낙인찍힌 상태였다. 나는 건물을 살리려고 관리 대표 회장선거에 출마해 회장을 하게 된다. 그리고 대략 40% 정도 상가 매입이 끝날 무렵 나는 지하층 전체와 1층 대부분을 소유한 임 회장을 만났다. 임 회장과 나는 의기투합이 잘 되었고, 우리 두 사람이 힘을 합치면 건물을 살려낼 수 있을 것 같았다. 일본에서 건물 투자를 했던 임 회장의 조언은 상당한 수준이었다. 이에 내가 가장 먼저 개선한건 화장실을 호텔급으로 갖추는 것이었다. 주상복합 아파트는 그 특성상 상가 주차장에서 수익이 난다. 내가 회장이 되기 전에는 상가에 공실이 많아 건물 주인이 관리비를 부담했었다. 그런데 이전에 의결된 사항을 보니 기가 막혔다. 상가 주차장 수익을 아파트 보조금으로만 사용한 것이다.

건물주도 세입자 관리 등 할 일 많아

나는 이를 바로잡고 건물정비를 위해 비용을 들여 전면 간판을 정비했다. 정문과 후문의 손쉬운 출입을 위해 구조를 개선하고, 사계절 푸르른 화단을 공사했다. 나는 이후 회장에서 물러나도 상가 재산을 보호받을 수 있도록 회계 분리를 강행했고, 아파트와 상가의 다툼을 근본적으로 해결했다. 지금은 상가를 위한 일이라면 나와 임 회장, 상가위원들의 회의를 통해 얼마든지 발전 가능한 구조가 되었다.

내 자산 올리는 것은 나 자신의 노력

건물 발전을 구상하던 차, 대형 건물임에도 은행이 없는 것이 마음에 걸렸다. 나는 은행을 우리 건물에 유치하기 위해 애를 썼다. 이후 주거래 은행인 국민은행에서 알고 지내던 본부장들의 주선으로 반듯한 미니 은행을 설치했다. 그리고 건물 세 군데에 전자식 시계를 설치하여 서울대역에서 가장 돋보이는 건물로 자리 잡았다. 그 결과 위버폴리스는 지금 현재 공실 없는 건물로 지층은 다이소, 2층은 유명안과로 문전성시를 이루고 2층 B동은 헬스장으로, 3층과 4층은 안과, 한의원, 산부인과, 소아치과, 내과, 피부과, 이비인후과, 정신과, 서당, 연구실, 카페 등 서울대입구역 최고의 메디컬빌딩이 되었다. 위버폴리스의 자산 가치 상승은 글로 표현이 불가능할 정도다.

투자의 기본은 공부, 자본주의 이해하라

자산의 적절한 분배는 자본주의가 존재하는 한 필수다. 경제적 관점에서 경제 공부와 그 관심을 게을리 할 수가 없다. 돈은 풀렸다가 줄였다가 늘 사이클을 탄다. 돈이 풀릴 때는 부동산과 주식이 오르고, 돈을 풀지 않으면 다시 부동산과 주식이 하락한다. 이러한 패턴을 반복하며 물가와 자산은 우상향하고 화폐가치는 떨어지는 것이 자본주의다. 이 사이클을 현명하게 버티려면 공부하고 또 공부하는 것, 그리고 멘탈을 관리하는 것이 중요하다. 부동산 시장의 변화를 관찰하고 자신의 상황을 분석하는 일도 중요하다. 그리고 부동산 시장 및 손익 상황에 따라 감정적인 매매를 해서는 안 된다. 현명한 투자자는 충동적인 투자 행동을 관리하고, 시장의 과장된 두려움이나 낙관을 예상하고 이용할 수 있어야 한다. 현실을 객관적으로 받아들이고 성공적인 투자자들과 소통을 이어간다면 위험을 감수 할 지혜와 기회를 포착하는 능력을 키울 수 있을 것이다. 모든 공구인이 행복한 부자가 되길 응원한다.

글 _ 지승하

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