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[세무칼럼] 24년부터 시행될 세법개정
지난 7월 국세청이 주택 판단기준을 새롭게 정립한 ‘2023년 세법 개정안’을 발표하였다. 1세대 1주택 비과세의 보유기간 계산방법 보완이 포함된 것으로 2024년 1월부터 시행된다.
부동산을 양도할 때 발생하는 양도세는 비과세 규정의 적용여부에 따라 부담하는 세금의 편차가 매우 크다. 국세청은 세법 개정안에서 주택의 구조적 특성(세대별 별도 출입문, 취사시설, 욕실)을 주택 판단기준에 반영하였다. 주택 정의에 ‘출입문, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치되는 등 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이라는 조항을 추가했다. 2024년 1월 1일 이후 양도분부터는 취사시설 또는 욕실을 공용으로 사용하는 고시원, 기숙시설 등은 세법규정에 의해 주택으로 판단하지 않을 수 있게 됐다.
[ 1순위 ] 실제 거주용인지 판단 주요 판례로 살펴본 판단 시 고려사항 예시
① 실제 건물 사용인 - 예를 들어 임차인의 사용인, 임차인의 딸이 실제로 사용 중이라면 해당인이 거주용으로 사용했는지에 의해 주택 여부를 판단한다.
② 임대차 계약서상 내용 - 사실 관계에 있어 주거용으로 사용되었음이 보다 확실하면 계약서 내용은 업무용으로 사용했음을 나타내는 결정적 증거로 보지 않는다.
③ 부가가치세 납부 내역 - 건물 소유주가 오피스텔을 업무용으로 임대하고 사업자 등록 후 부가가치세를 납부했다는 사실 그 자체는 업무용으로 사용했음을 증명하는 간접 증거일 뿐이다. 사실관계에서 주거용 사용 부분이 우선이 된다.
④ 주거에 적합한 구조 - 오피스텔이 욕실, 취사시설 등 주거에 적합한 구조나 기능도 함께 갖추고 있다는 것만으로 주택으로 보진 않는다.
⑤ 전입신고 여부 - ‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물의 임차인이 해당 건물의 주소지로 주민등록법상 전입신고를 마친 사실’은 사실상 주거용 사용의 주요근거가 되나 여기에 다른 간접사실들까지 함께 고려한다.
⑥ 임대기간 - 임차인별로 단기간 임대한 사실(임차인들이 일용근로자, 중국인 등으로 임차인의 임대기간은 2월~10월임)이 임대차계약서, 금융거래내역서 등에 나타나는 경우 주택이라기보다 고시원과 같은 단기숙소로 본다.
[ 2순위 ] 공부상 용도에 따름 실제 용도가 분명하지 않을 때
다양한 사실관계와 계약서 등에 의해서도 사실상 용도가 불분명한 경우, 2순위에 의해 공부상 용도를 따른다. 즉, 사실상 용도가 불분명한 오피스텔의 경우 공부상 용도인 오피스텔로 보므로 주택이 아니다. 이처럼 임대차계약서, 부가가치세 납부 내역, 전입신고 또는 사업자등록 내역, 오피스텔의 구조적 측면 등은 간접증거로 활용, 사실적인 관계를 종합적으로 고려해 주택 여부를 판정한다.
[ 보유기간 기산일 명확화 ]
1세대 1주택 비과세 규정은 ‘1세대 1주택’ 및 ‘2년의 보유기간’(조정대상지역은 거주 요건 추가) 요건 충족에 따라 적용될 수 있다. 현행 소득세법은 주택의 보유기간을 ‘자산 취득일’부터 기산하고 있다. 이에 일부 납세자는 건축물을 장기간 상업용 등으로 사용한 뒤, 양도 직전 주택으로 사용을 변경하여 1세대 1주택 비과세 또는 1세대 1주택 장기보유특별공제 혜택을 향유한 사례가 다수 있었다.
물론 국세청은 유권해석을 통해 취득일로부터 양도일까지 기간 중 ‘실질적으로 주택으로 사용한 기간’을 적용해 계산함으로써 이같은 조세 회피 시도를 차단해 왔다. 다만, 국세청은 이번 세법 개정안에서 보유기간의 기산일을 ‘취득일’에서 ‘주택으로의 용도변경일(또는 주거용 사용일)’로 명확히 하여, 불필요한 납세자의 혼선을 방지하고자 한다. 이는 2025년 1월 1일 이후 적용 예정이다. 이에 따라 납세자는 공부상 주택이 아닌 건축물을 주택으로 용도 변경하는 경우, 주택으로써 세금 혜택 적용을 위하여 주거용 사용일(주택으로의 용도변경일)에 대한 입증에 유념해야 한다. 이를 위해 실질적으로 주거용으로 사용했음을 나타내는 증거로 전입신고 또는 임대차계약서 등을 구비할 것을 권장한다.
[ 장기보유 특별공제액 계산 ]
1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간 기산일을 ‘자산 취득일’에서 ‘용도변경일’로 명확히 하는 개정에 맞춰, ‘1세대 1주택의 장기보유 특별공제액’을 계산할 때의 보유기간 역시 단서가 추가된다. 현행 세법은 ‘1세대 1주택의 장기보유 특별공제’ 계산 시 보유기간과 거주기간을 모두 적용하여 최대 80%의 공제율을 적용하고 있다. 이를 계산하기 위한 보유기간 역시 ‘취득일’을 기산일로 규정하고 있다. 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간 기산일이 ‘취득일’에서 ‘용도변경일(또는 주거용 사용일)’로 개정되므로, 1세대 1주택 장기보유 특별공제액 계산에 있어 보유기간 기산일 역시 일관성을 확보할 필요가 있다. 따라서 현행 1세대 1주택 장기보유 특별공제액 산출시 보유기간 기산일이 단순히 ‘취득일’로 규정된 것에 대해 ‘용도변경으로 1세대 1주택에 해당하는 경우’라는 단서규정을 추가하는 개정안이 발표되었다.
신설되는 단서 규정은 다음과 같다. 만약 용도변경으로 인해 1세대 1주택에 해당되는 경우 ① 전체 보유기간에 대해 일반 공제율 적용한 금액, ② ‘용도변경일~양도일’을 보유기간으로 보아 1세대 1주택 공제율 적용한 금액 중 큰 금액으로 장기보유 특별공제액을 산출한다.
해당 개정안 역시 마찬가지로 1년의 유예기간을 두어 25.1.1 이후 양도분부터 적용된다. 위와 같은 사례에서 만약 25.1.1 이전에 주택으로의 용도 변경을 통해 1세대 1주택 요건을 만족한 경우 현재는 법령이 아닌 유권해석을 통해 개정안과 같은 특별공제율을 적용받게 된다. 따라서 실질적인 개정이 아니라 유권해석을 명문화 하는 개정이다.
이번 개정안이 세법에 반영된다면 기존에 존재하던 납세자와 과세관청 간 양도소득세를 둘러싼 혼선이 감소될 것으로 기대된다. 다만 과세관청이 이미 해석을 통해 실질적으로 집행해 오던 실태를 반영한 개정이므로 납세자의 양도소득세 등 세부담 측면에서는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.
글 _ 김준엽 회계사 / 진행 _ 김연수 / 참고 _ 주요 예규·판례들
