2013년 부동산시장 전망
▶ 아파트·상가 투자 더 이상 재미없고, 농지 투자전망 밝아
▶ 녹색시대 참살이 영향... 소유가 고통이 되지 않도록 개발능력 될 때 소유
아파트 투자, 이제는 기대마라
부동산시장에 대해 전망을 하는 입장이나, 그 내용을 살피는 입장에서도 유의하여야 될 점이 있는데, 바로 부동산의 특성 중에서 ‘이중성’이다. 가령 부동산 가격이 오른다는 전망을 하면 부동산을 가지고 있는 사람 입장에는 내가 가지고 있는 것이 오르겠지 하고, 내린다는 전망을 하면 사려는 사람들은 내가 살 부동산 가격이 내리겠지 하는 등의 각자 편리한 쪽으로 해석을 한다는 이야기다. 이 점은 전망을 하는 사람이 문제가 크다고 볼 수 있는데, 지역과 부동산 유형과 관계없이 한마디로 ‘오르겠다’ ‘내리겠다’고 말하는데서 오는 결과이다.
부동산은 크게 주택(아파트), 농지(전, 답, 과수원), 상가, 임야로 나눌 수 있다.먼저 주택시장 전망(아파트)을 하면 주택이 투자의 대상에서 거주의 공간으로의 문화인식이 바뀌고 있다는 것에 주목해야 한다. 원래부터 아파트는 거주의 공간이지 소유나 투자, 나아가 투기의 목적물이 아니었다. 그러나 분양권 전매가 합법화되면서 투기의 수단으로 바뀌었다. 우리나라는 세계에서도 특이한 주택전세 제도가 있는데, 이를 활용해 아파트를 재테크의 수단으로 사용해 왔다. 아파트를 매입하여 전세를 놓았다가 적당하게 차익실현을 하고 파는 행위가 성행했다. 예를 들어 아파트를 2억에 매입하여 전세를 1억4천만 원에 놓을 경우 연20% 상승하면 4천만원 소득을 얻을 수 있었다. 일정한 거래세를 내기는 하지만 단순계산으로 6천만원을 투자에서 4천만원을 벌 수 있으니 자금력을 갖고 있는 사람들에게 주택은 투기유혹의 대상이었다.
앞으로 아파트가 오르지 않는다면 새 아파트를 사서 전세 놓는 투자자는 없어지고, 자기가 살집 하나 가지고 있는 시장상황이 계속될
것이다. 수요가 그만큼 준다는 것인데, 이것은 자동차 값이 오르지 않는데 새 차를 사서 남에게 주었다가 헌 차 되어 받는 경우와 같다
고 할 수 있겠다. 공공재 성격의 전용면적 85㎡이하인 국민주택규모 아파트는 정부의 규제가 강화될 것이고, 사적재의 성격인 넓은 아파트는 아파트를 만드는 재료중의 하나인 토지대가 너무 비싸 시장에서 한동안 수용이 불가능 할 것이다.
특히나 지금은 핵가족시대를 지나 급격한 가족분화 속에 1~2인가구가 50%를 넘어서고 있어 아주 특수한 지역을 제외하고는 아파트
에 대한 투자는 영영 재미가 없다고 단언 할 수 있다.
골목상권 날씨와 관계 ... 밝지 않다
상가의 소유 목적은 임대소득을 갖기 위함이다. 실물경제가 어렵고, 골목상권이 사라지는 상황에서 상가의 전망도 밝지 않다. 옛날에 비해 가격이 싸다거나, 땅이 넓고, 건물규모가 큰 것만으로 선택의 내용으로 중요하지 않다. 테마가 있는지, 시대상황에 맞는지, 고객의 붐빔이나, 접근성이 좋은지 살펴야한다. 무슨 업종의 사업을 할 수 있는지, 내가 세입자 입장에서 이 건물에 무슨 업종을 해서 월세를 주고 영업을 할 수 있을지, 역지사지하여 질문과 답을 해 볼 필요가 있다. 건물주 입장에서 본다면 설, 추석에 세입자에게 안부인사라도 들을 수 있는 목이 좋은 상가, 점포를 가지고 있어야 할 것이다.
농지투자, 제2새마을운동 귀농 바람 영향 ... 좋은 기회
녹색농촌시대의 농지(전, 답, 과수원)는 흥미 있는 투자 종목이다. FTA시대 농업에 대한 정부의 적극지원은 투자의 좋은 기회이다. 농지 중 논(답)보다는 밭(전)이 좋아 보인다. 밭 중에도 한계농지가 좋겠다. 그동안 농사짓기 어려워서 버려졌던 묵은 밭이다. 비료 준 토지가 아닌 낙엽이 쌓여 농지복원이 된 농지는 우리가 원하는 유기농산물을 얻을 수 있는 유기농지다. GMO(유전자변형)종자가 아닌 씨눈 있는 토종종자를 심어 유기농산물을 얻는다면 귀한 농산물이 되어 많은 소득을 얻을 수 있을 것이다. 제2의 새마을운동이라는 귀농·귀촌을 준비하거나 체험영농을 위해 농지는 좋은투자부동산이다.
녹색시대 임야는 무한한 투자처다. 1991년 일본을 방문해보니 당시 일본은 대부분의 임야가 3,3㎡당 5만원 정도 하고 있었다. 우리는 1988년 농지거래가 묶이면서 유일한 투자처인 임야로 투기자금이 옮겨갔는데도 3,3㎡당 400~500원정도 거래 되었다. 지금은 2천-5천원정도 하지만 더 오를 수 있다. 박정희 대통령 업적 중에 중요한 것 중의 하나가 산림정책인데, 그 혜택과 과실을 50년 후 우리가 확실히 누리고 얻을 때다. 그 곳이 바로 임야다. 지금까지 부동산은 토지, 건물, 정착용 시설물로만 생각했다면, 앞으로는 물, 공기, 나무, 숲, 산림자원으로 생각이 바뀌고 있다. 우리국민이 자연과 더불어 참살이를 할 수 있는 임야부동산에 투자가 몰릴 것이 확실하다.
2013년 새정부 부동산 경기부양 힘들어
2013년에는 새로운 정부가 들어선다. 이번 정부도 과거의 정부처럼 부동산 정책에 대해 오로지 주택정책 하나만으로 갈 확률이 높다. 그렇게 되면 부동산경기는 살아 날 수 없다.
4바퀴의 자동차가 앞으로 나가기 위해서는 앞바퀴와 뒷바퀴가 같이 굴러가야 하듯이 부동산 정책이 올바르게 가기위해서는 주택, 농지, 임야, 상가의 네 바퀴의 부동산이 같이 굴러가야 한다. 지금처럼 주택경기 활성화를 위한 주택 한 바퀴만 계속해서 굴린다면 타이어 타는 냄새만 나고 한 발짝도 앞으로 나갈 수 없을 것이다.
과거처럼 모든 유형의 부동산, 모든 지역의 부동산이 한꺼번에 오르고, 내리는 현상은 없을 것이다. 앞으로의 부동산은 바닥에서 계속 머무는 L자 부동산과 바닥을 치고 올라가는 U자 부동산으로 구분되는데 90%의 부동산이 L자 부동산이고, U자부동산은 10%에 불과 할 것으로 보인다. 부동산은 이용·개발을 할 사람이 가질 수 있을 능력만큼 갖고 있어야 한다. 그렇지 않으면 부동산을 소유하는 것이 고통일 수도 있을 것이다.
글 정 용
부동산 평론가, 행정학 박사, 영남대학교 지역개발과 초빙교수,
(주)정용부동산중개 대표이사, (주)인베스트월드 대표이사
