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[자산키우는 법] 1000억 부자의 자산 키우기 비법 - 부동산편
자산을 늘리려면 가만있으면 안된다. 거래를 해야 한다. 부동산을 통해 자산을 모은 나는 특히 더욱 많은 거래를 했다. 필연적으로 따라오는 거센 저항도 이겨내야 한다. 그렇게 한 거래가 맞는지 또 계약요건도 잘 따져야 한다.
1996년. 나는 신흥사 10평 매장을 40평으로 확대하는 것을 희망했다. 당시 7~8평이 대부분인 영등포 공구상가 특성상 40평 매장은 멀리서만 바라만 보는 로망이었다. 매장을 확대한 과정은 지금 생각해도 우여곡절이 많고 복잡하다. 처음 시작은 내가 월세를 지불하고 창고로 사용하던 매장 1개를 임차하기 위한 건물주인과의 만남이었다. 그런데 그는 내게 3개 매장 전체 건물을 사라는 권유를 했다. 나는 그 자리에서 건물을 사기로 결정하고 3억 3천만원 금액 중 계약금 3백만원 걸어 계약서를 썼다. 내 생애 집 말고 내 매장, 내 점포를 가진다는 건 흥분 그 자체였다. 점포 세 개가 있는 건물 주인! 며칠 시간이 지나 잔금 지급을 앞두고 일이 있어 경인고속도로를 운전하고 있는데 전화 한 통을 받았다. 사실 건물의 실제 주인은 내게 매도 한 사람이 아니라 캐나다에 사는 그의 친동생이었는데 그의 사촌동생도 매장 하나를 월세 없이 쓰고 있었다. 그런데 건물 주인의 사촌이 너무 싸게 팔았다고 주인에게 말했단다. 결국 주인은 내게 계약 해지를 통보하며 계약금 3백만 원의 두 배인 6백만 원을 보내겠다 했다. 나는 어차피 임차 보증금도 주어야 하니 돈 보내는 건 놔두라고 했다. 내 매장을 가질 수 있다는 기대가 무너지며 맥이 풀렸다. 만약 처음부터 계약금으로 3천만원을 걸었다면 그런 구두 계약 해지 통보는 당하지 않았을 것이다.
하지만 생각하면 할수록 모든 게 괘씸했다. 내가 건물을 사면 기존 건물주 사촌은 매장을 공짜로 쓸 수 없으니 훼방을 놓은 것이 분명했다. 거기다 그 건물주 사촌은 나를 찾아와 창고로 쓰던 매장 월세까지 앞으로 올리겠다는 일방적인 통보도 했다. 억울하고 분함에 몇 날 며칠을 저녁에 잠들면 새벽 한 두 시에 눈이 번쩍 뜨였다. 그날도 잠을 이루지 못하고 있던 어느 날 밤, 불현듯 기발한 생각이 떠올랐다. 생각해 보니 계약서는 문서로 내게 있고 상대는 문서 없는 구두 통보였다. 구두상 계약은 취소되었지만 결론적으로 계약금과 위약금은 받지 않은 상태였다. 혹시 상대방 통장만 찾을 수 있다면? 아침 사무실에 가서 월세 내던 통장을 찾을 수 있었다. 은행 문이 열리자마자 그 통장에 중도금 표시와 함께 1억 원을 입금했다.
얼마나 지났을까? 건물주의 형이 내게 오더니 자기 사촌이 월세를 과하게 올렸다며, 조금만 올릴 테니 창고를 그냥 쓰라고 했다. 나는 무얼 올리느냐며 통장을 확인해 보라고 했고, 건물주의 형은 은행을 다녀오더니 입을 다물지 못했다. 내게는 계약서가 있었고, 매도자 계약 해지는 구두인데다 계약금 반환도 없었다. 거기에 중도금까지 입금했으니 이제 계약은 당연히 원래대로 진행해야만 했다. 원래 이권이 달린 거래에는 저항이 따르기 마련이다. 10평 미만 매장에서 전용 40평 매장이 되자 신흥사는 영등포 공구거리에서 보기 드문 큰 매장이 되었다. 나는 훗날 이 매장의 원동력으로 큰 거래처를 얻고 1000억 자산 축적의 시발점이 되었다.
집 없는 서러움을 받아본 나는 집에 대한 애착이 아주 강했다. IMF 직후, 지인을 따라 인천광역시 계산동에 집을 보러 간 적이 있다. 당시 인천 계산지구는 대부분 미달이었고, 요즘 말로 갭(GAP)투자가 가능했다. 대출을 끼고 전세를 주면 거의 내 돈 없이 집을 살 수 있을 정도였다. 나는 1차 서원아파트 14평 5채, 대동아파트 17평 3채, 그리고 24평 1채까지 총 9채를 샀다. 당시 미분양 해소를 위한 특단의 조치로, 임대 사업자를 내면 취·등록세 50% 감면과 10년 이상 임대 사업을 하면 매도 시 양도세 없이 농·어촌세만 내면 되었다. 이후 나는 자금이 부족할 때마다 이 집들을 한 채씩 팔아 운영 자금으로 사용하였고, 지금은 대동아파트 17평 한 채만 남아있다. 당시 매입가 대비 지금 시세를 따지면 4~5배가량 인상되었는데, 정부의 미분양 해소 조치에 많은 혜택을 본 투자 사업이었다.
참고로 은행에서 대출을 받다 보니 내 나름의 은행 이용 노하우가 생겼다. 부동산 매입 시 대출받는 것을 ‘시설자금’, 경영상 받는 자금을 ‘운영 자금’이라고 한다. 기업에서 대출받은 자금을 장기와 단기로 나눌 때 시설 자금은 장기대여금으로 구분한다. 대출을 받을 때 가능하다면 장기대여금으로 받는 것이 좋다. 장기대여금은 이자가 훨씬 싸고 빨리 갚을 필요가 없기 때문에 수익을 내는 데 많은 도움이 된다. 또 가능하다면 국책은행을 이용하는 것이 좋은데 부동산 법인은 국책은행에서의 대출이 어렵다. 하지만 초기 구입 단계에 시중은행을 이용하고 이후 국책은행에서 기존 시중은행 대출금을 대환하는 방법을 쓰면 대출이자 절감이 가능하다. 실제 나는 시중은행에서 3% 대로 받은 시설 자금 200억을 국책은행에서 2% 대로 대환시켜 이자를 절감 하고 있다.
이런 내 이야기를 듣고 부동산에 투자해 지금은 40억대 집을 보유한 친구도 있다. 회사 거래를 하면서 알게 된 친구와 점심 식사를 하는데 자기 집이 하남시인데 앞으로 비전이 어떤지 내게 물었다. 나는 왜 하남시에 사는지 물으니 이런저런 이야기를 하기에, 가능하면 대출을 최대한 끌어모아 서울에 집을 사라고 했다. 지금은 젊어서 아무 집이나 살아도 되지만, 향후 자식들 교육이나 노후를 고려한다면 서울이 답이라는 내 말에 그는 아내와 상의해 보겠다고 했다. 역시 큰 결정은 여자가 한다고 했던가? 그의 아내는 과감하게 하남 집을 팔고 청담동 노후 아파트를 샀다. 이후 그 노후 아파트는 ‘재건축 희망’으로 값이 계속 올라 지금은 재건축 공사 중이다. 완공되면 그는 40억대 42평 신축 아파트를 가진 샐러리맨이 된다. 그는 지금도 내게 은인이라고 부른다.
부동산 투자는 큰 금액을 주고받는 거래일수록 더더욱 조심해야 한다. 나는 부동산 계약을 하다 12억 사기를 당한 일도 있었다. 어느 정도 큰 자산을 형성하고 서울 관악구 당곡시장의 한 건물을 소개 받았다. 120억짜리 건물을 매매 하기로 하고 계약금 12억을 냈는데 12억을 그대로 잃었다. 알고보니 우리보다 먼저 계약한 팀이 있었는데 잔금 대출이 안 되어 계약금을 떼일 처지에 있던 자들이 서류를 속여 12억을 편취한 것이었다. 어이가 없었지만 소송으로 받을 방법 밖에 없었다. 1심 재판에서 100% 이긴다고 장담하다가 허를 찔려 패소했다. 변호사를 바꾸고 증인과 증거 서류를 철저히 준비해 2심에서 결과를 뒤집었는데, 2심 뒤집기가 얼마나 힘든지 소송을 해 본 사람이라면 알 것이다. 그런데 상대방이 유명한 로펌을 끼고 대법원에 상고했다는 소식을 들었다. 만약을 생각하니 가만히 있을 수가 없었다. 나도 지인들과 상의해 어느 대형 로펌의 대표 변호사를 선임했다. 그 덕분인지는 몰라도 4개월이 지나지 않아 원금 12억과 재판 기간의 이자를 합쳐 약 14억을 되찾아올 수 있었다. 비록 잃었던 돈을 되찾았으나 다시는 생각하고 싶지 않은 4년간의 전쟁 같은 재판이었다.
-3부에 계속-
글 _ 지승하 / 정리 _ 한상훈
